Proces kredytowy przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, na przykładzie rynku wtórnego

• 23 maja 2015

Już na etapie poszukiwań wymarzonej nieruchomości warto poznać kolejność postępowania w ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

(1) Najpierw należy policzyć zdolność kredytową, porównać oferty pod kątem najbardziej interesujących Państwa kryteriów i wybrać 2-3 banki, do których będą składane wnioski (w uzasadnionych sytuacjach warto czasem zaplanować złożenie wniosków do większej ilości banków).

Etap ten jest szczególnie ważny, gdyż zyskują Państwo dzięki niemu dokładne rozeznanie w ofertach kredytowych oraz informacje o Państwa pozycji wobec banków, jak i o planowanej transakcji (od rodzaju kupowanej nieruchomości zależy też niekiedy wybór banku).

Trzeba również pamiętać, że wszelkie dotychczas spłacane zobowiązania pieniężne są raportowane do BIK-u (BIK – Biuro Informacji Kredytowej). Jeżeli zdarzały się Państwu opóźnienia w spłacie rat, należy ustalić, jakie dokładnie były to opóźnienia. W przypadku większych opóźnień, które się powtarzały, może dojść do sytuacji, że bank odmówi przyznania kredytu mimo posiadania zdolności kredytowej.

(2) Znając własne możliwości można przystąpić do konkretnych rozmów ze sprzedającym (osobą prywatną lub deweloperem) i podpisać umowę przedwstępną (albo rezerwacyjną). W umowie przedwstępnej najlepiej jest zastrzec czas na wypłatę środków z kredytu na okres około 60 dni (pierwszej transzy, jeśli płatność nie jest jednorazowa). Przeważnie proces kredytowy od złożenia kompletnych wniosków do wypłaty zajmuje 4 – 5 tygodni, w przypadku prostych wniosków nawet 2 tygodnie albo jeszcze krócej; warto mieć jednak trochę czasu w zapasie (w razie potrzeby wcześniejszego uruchomienia kredytu, banki wypłacą kredyt wcześniej).

(3) Mniej więcej w tym samym czasie, najlepiej bezpośrednio po podpisaniu umowy przedwstępnej, należy złożyć wnioski kredytowe do kilku banków (jednocześnie) – banki wymagają do tego dokumentów osobistych wnioskodawców, zaświadczeń o zarobkach oraz innych dokumentów (w zależności od źródła otrzymywanych dochodów). Zdecydowana większość banków wymaga też wtedy przedłożenia kopii umowy przedwstępnej oraz innych dokumentów dotyczących kredytowanej nieruchomości.

(4) Bank po przeprocesowaniu wniosku przekazuje informację o decyzji kredytowej (czasami już po złożeniu kompletnych wniosków bank może poprosić o dodatkowe dokumenty). Jeżeli mamy 2 lub 3 decyzje pozytywne, to przede wszystkim mają Państwo swobodę ostatecznego wyboru, poza tym często można w pewnym zakresie negocjować z bankami warunki cenowe (dysponowanie pozytywną decyzją w jednym banku, jest najlepszym argumentem dla innego banku do obniżki marży).

(5) Po wyborze konkretnego banku podpisują Państwo z tym wybranym umowę kredytową.

(6) Zaraz po podpisaniu umowy można podpisywać akt notarialny na mocy którego stają się Państwo prawowitym właścicielem lokalu (trochę inaczej sytuacja wygląda dla nieruchomości w budowie, nabywanej od dewelopera lub budowy domu systemem gospodarczym).

(7) Po podpisaniu aktu notarialnego, jego kopię należy przekazać do banku, a bank wypłaca pieniądze na konto sprzedającego.

Powyższy harmonogram odnosi się zasadniczo do zakupu używanego mieszkania (czyli na tzw. rynku wtórnym), w przypadku zakupu od dewelopera albo budowy domu systemem gospodarczym (tzw. rynek pierwotny) sytuacja wygląda trochę inaczej. Jest to związane z faktem, iż takie mieszkanie (lub dom) jest przeważnie finansowane w kilku transzach, a wtedy bank, przed wypłatą każdej kolejnej transzy, sprawdza zgodność z planem postępu prac dewelopera (lub inwestora).

Tak więc ostateczna kolejność działania, jak również lista potrzebnych dokumentów, ustalana jest indywidualnie, z uwzględnieniem rodzaju nieruchomości oraz specjalnych druków, które różnią się w poszczególnych bankach.