Doradca kredytowy Warszawa | KREDYTY HIPOTECZNE, KREDYTY GOTÓWKOWE, UBEZPIECZENIA | Warszawa i powiaty podwarszawskie

Aktualności

  • Dochód z działalności przy braniu kredytu hipotecznego na cel prywatny

     

    Nie jest tajemnicą, że osoby biorące kredyt na podstawie dochodu z działalności gospodarczej, są w gorszej sytuacji niż osoby zatrudnione na etat, w korporacji lub administracji publicznej. Jeżeli jednak firma ma przynajmniej roczny staż działalności, to większość banków udzieli finansowania na podstawie takiego dochodu. Jak to się jednak mówi, „diabeł tkwi w szczegółach”, warto zwrócić uwagę na czynniki, które zwiększają, bądź zmniejszają szansę na kredyt.


    Projektant wyrobów ze szkła myśli o kredycieW tym materiale chciałem skupić się na indywidualnej działalności gospodarczej, rozliczanej na  książce przychodów i rozchodów. Nie ma w tym momencie znaczenia czy podatnik rozlicza się z podatku według skali progresywnej (18% i 32%), czy jest na stawce liniowej (19%).

    Zasada uniwersalna jest taka, że biorąc kredyt hipoteczny na cel prywatny, ocena zdolności kredytowej musi być oparta o realny zysk klienta (w przeciwieństwie do kredytów na cel firmowy, kiedy to bank może się oprzeć na przychodzie, zamiast na dochodzie).

    Jak dokładnie bank policzy mój dochód?

    Banki najczęściej wymagają od wnioskodawcy pokazania Książki Przychodów i Rozchodów za okres ostatnich 12 miesięcy. Niektóre instytucje chcą zobaczyć dochód za cały zamknięty rok podatkowy oraz za okres bieżący. Najbardziej wymagającym jest tutaj Deutsche Bank, który porównuje okres bieżący oraz dwa, poprzedzającego go, lata podatkowe. Podobną politykę ma bank BZ WBK, z wyłączeniem kwot do 200 tysięcy złotych (kiedy to wystarczą wyniki finansowe z okresu bieżącego i poprzedzającego go roku podatkowego). Od przychodów odejmujemy koszty oraz zapasy, mamy wtedy dochód brutto. Jeśli składki ZUS-u społecznego nie są wprost wpisywane do Książki Przychodów i Rozchodów, wówczas odejmujemy jeszcze na koniec te składki. Następnie od wyliczonego w ten sposób dochodu brutto, odejmujemy należny podatek i…  mamy dochód netto. Jest to ogólna zasada, poszczególne banki mają w swoich procedurach pewne modyfikacje, wskaźniki korygujące. Ważnym wyróżnikiem dla banku ING, jest możliwość wyłączenia amortyzacji z kosztów uzyskania przychodu, można więc u nich uzyskać większą zdolność kredytową.

    Wahania w uzyskiwaniu dochodu – czy są dopuszczalne?

    Dochód osiągany z działalności gospodarczej musi być generowany znacznie dłużej, niż ten z umowy o pracę (tam wystarczą już niekiedy 3 miesiące), również dlatego, że banki chcą przyjrzeć się jego stabilności. Naturalnie dla banków lepiej jest, jeśli dochód jest cały czas na podobnym poziomie, łatwiej jest wtedy oszacować zdolność kredytową. Jeśli jednak są znaczące różnice między poszczególnymi miesiącami, czy też okresami roku, a klient wykaże, że są one spowodowane sezonowością jego biznesu, wówczas wiele banków może podejść do takiej sytuacji wyrozumiale. Ważne jest wtedy, aby działalność trwała odpowiednio dłużej, niż standardowo wymaga bank jako minimum. Jeżeli bank ma w procedurze, że przyjmuje dochód z działalności na podstawie ostatnich 12-u miesięcy, a w książce przychodów widać znaczący spadek dochodów w okresie zimowym, klient może to tłumaczyć sezonowością. Nie zmienia to jednak faktu, że takie osoby powinny pokazać bankowi sezonowość przynajmniej w dwóch cyklach.

    Przykład – firma budowlana; Pan Grzegorz – Usługi budowlane

    Pan Grzegorz ma sezonowe wahania w dochodzie. I myśli o kredycie.

    Załóżmy, że mamy do czynienia z małą firmą budowlaną, która większość dochodu generuje w okresie dobrej pogody do prac na otwartym powietrzu. Można sobie łatwo wyobrazić, że w okresie kwiecień – wrzesień, wyniki finansowe takiej  firmy są dużo lepsze, gdyż to wtedy wszelkie prace w budownictwie są prowadzone na dużo szerszą skalę. Jeżeli nasz przykładowy pan Grzegorz, rozpoczął działalność gospodarczą 15-ego marca 2016-ego roku, jeśli po dobrych sześciu miesiącach, doszłoby do znacznego spadku dochodów, to będzie to źle widziane przez banki. Można oczywiście racjonalnie wytłumaczyć taki spadek dochodów, jednak z perspektywy banku można wyciągnąć wniosek, że firma wygasza swoją działalność. Dlatego w dużo lepszej sytuacji jest wtedy klient (szykujący się do  wzięcia kredytu hipotecznego), którego działalność trwa już minimum 2 lata. Widać u niego na konkretnych danych finansowych, że dochody „odbudowują się” po spadku, który przypada na okres zimowy.

    Zawieszenie działalności gospodarczej – jak na to patrzą banki?

    Skoro w jakimś okresie (na przykład zimowym, nawiązując dalej do powyższego przykładu) działalność gospodarcza jest prowadzona w mniejszym, albo wręcz znikomym zakresie, wiele osób rozważa w takiej sytuacji zawieszenie działalności. Takie rozwiązanie ma pewne plusy – unikamy wtedy płacenia przez pewien czas składek ZUS. Zawieszenie i odwieszenie działalności można w łatwy sposób zgłosić za pośrednictwem CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej – https://prod.ceidg.gov.pl). Aby to zrobić trzeba sobie wyrobić indywidualny dostęp, za pośrednictwem podpisu elektronicznego lub profilu zaufanego.

    Niestety, banki bardzo źle patrzą na zawieszenie działalności. Należy się spodziewać, że bank będzie oczekiwał od klienta, żeby ten wykazał się dochodem po odwieszeniu działalności, trwającym około 12 miesięcy. Stanowi to zatem okres, który jest tym minimalnym do wykazania, przy dokumentacji dochodu z działalności gospodarczej, dla nowo-zakładanych biznesów. Banki są tutaj restrykcyjne, warto o tym pamiętać.

    Co jest ważne oprócz samej wysokości dochodu?

    Bank będzie zainteresowany, czy prowadzący działalność gospodarczą nie ma zaległości w ZUS i Urzędzie Skarbowym. Standardowo bank prosi o stosowne zaświadczenia już po wydaniu decyzji, jako warunek do podpisania umowy, ewentualnie jako warunek do uruchomienia kredytu. Istotny jest też łączny całkowity staż działalności gospodarczej – im dłużej tym oczywiście lepiej. Banki patrzą też na branżę w której działa klient, oraz na to, czy są jakieś informacje o firmie w internecie. W dzisiejszych czasach, standardem staje się internetowa strona firmowa (może być chociażby na portalu społecznościowym), nawet jeśli jest to mały, krótko działający biznes.

    Naturalnie banki patrzą również, tak jak w przypadku wszystkich klientów, na historię klienta w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Banki sprawdzają również historię klienta w tak zwanym BIK-u przedsiębiorcy, czyli oddzielnym rejestrze, w którym raportowane są tylko kredyty firmowe.

2 komentarze

  1. Janek napisał(a):

    dobrze napisany artykuł. Właśnie się zastanawialiśmy z żoną, czy można wziac kredyt. Zona ma firme, taki mały zakład krawiecki. W tamtym roku firma była zawieszona, ze względu na urlop macierzyński. Podoba mi się te artykuł, bo dowiedzielismy się z niego wszystkiego, co potrzebowalismy.

  2. Wojciech Kwitowski napisał(a):

    Dziękuję. Jeżeli firma żony była zawieszana (niezależnie od okoliczności), to trzeba będzie teraz swoje odczekać, najlepiej właśnie 12 miesięcy. Jeśli temat z kredytem będzie aktualny, to zapraszam w do kontaktu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *